Промените в ЗУТ по отношение на местоположението на регулационната линия

Петя Цурева е завършила юридическия факултет на Софийски университет "Св. Климент Охридски" през 2016 г. Получава допълнителна квалификация по "Европейска интеграция и дипломация", с темата: "Налагане на имуществена санкция на държава членка за неизпълнение на правото на ЕС".  От 2017 г. работи като юрисконсулт в "ГИС-София" ЕООД.

С измененията и допълненията на Закона за кадастъра и имотния регистър, обнародвани в ДВ, бр. 44 от 4-ти юни 2019 г., бе отменен §22, ал. 2 и 3 от Заключителните разпоредби на Закона за устройство на територията и бе създадена нова разпоредба - чл. 117а от Закона за устройство на територията. Измененията влизат в сила от 22 август 2019 г. Целта на настоящия анализ е да се разгледа по-подробно направеното изменение, представляващо интерес за практикуващите лица, получили правоспособност по кадастър, както и да се внесе максимална яснота най-вече за участниците в производството по изменение на кадастрална карта и кадастрални регистри (заинтересовани лица-собствениците и носителите на други вещни права върху недвижими имоти, а в случаите на предоставени права на управление- ведомствата и общините, на които са предоставени правата, правоспособни лица по кадастър, компетентният административен орган), че причината, довела до разлика в местоположението на регулационната линия с имотната граница, не се дължи на грешка в оцифряването.

Законът за кадастъра и имотния регистър урежда по императивен начин кадастралната карта да се изработва в цифров, графичен и писмен вид и да се поддържа в цифров вид. Условията и редът за създаването и поддържането на кадастралната карта се определя с Наредба № РД-02-20-5 от 15.06.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Съгласно чл. 83 от същата „…графичните кадастрални планове, одобрени по реда на отменените ЗЕКНРБ, ЗТСУ…., както и кадастралните планове…, които отговарят на изискванията за актуалност и точност съгласно чл. 82, се преобразуват в цифров вид по ред, определен в Приложение 9“, а съгласно алинея 2 на чл. 83 „…регулационният план и неговите изменения в частта на приложената регулация се преобразува в цифров вид, по ред определен в Приложение 9“. Дейностите по преобразуване от графичен в цифров вид се извършват от правоспособни лица по кадастър.

В първоначалната редакция на §22, ал. 2 от ЗР на ЗУТ  бе предвидено, че: „При създаване на цифров вид на подробен устройствен план от графичен план, ако регулационната линия съвпада с кадастралната граница, местоположението на регулационната линия в цифров вид съвпада с местоположението на кадастралната граница в цифров вид“.

Тази разпоредба пораждаше практически проблеми в тълкуването й от правоспособните лица по кадастър по смисъла на чл. 16 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), а именно дали законодателят е имал предвид кадастралната граница от графичния оригинал (данни на традиционен носител) на кадастралната основа на регулационния план или кадастралната граница от одобрената кадастрална карта. Друг проблем, който се пораждаше сред правоспособните лица по кадастър е- ако действащият регулационен план е одобрен и влезнал в сила преди одобряването и влизането в сила на кадастралната карта, т.е. кадастралната карта не е послужила като основа за одобряване и/или изменение на регулационния план и след точното привеждане на графичния оригинал на регулационния план в цифров вид, се установи съществено разминаване между линиите по регулационния план и кадастралните граници по кадастрална карта, следва ли да се съвместяват тези граници.

Действащата (до 22 август 2019 г.) уредба не дава пряк отговор на този въпрос. Видно от съществуващата противоречива практика сред правоспособните лица, всяко едно правоспособно лице тълкува и прилага по различен начин §22, ал. 2 от ЗР на ЗУТ, като се търсят аргументи и от граматическото тълкуване на разпоредбата и от мотивите, с които законодателят е приел същата.

С отмяната на §22, ал. 2 от ЗР на ЗУТ  и създаването на новата разпоредба на чл. 117а от ЗУТ,  която по недвусмислен начин изразява волята на законодателя, се разрешават споровете с тези „тълкувания“, свързани с оцифряването на регулационните планове и местоположението на регулационната линия. Новата разпоредба гласи: „При създаване на цифров вид на подробен устройствен план, одобрен в графичен вид, в който поземлените имоти са урегулирани по имотни граници в графичния план, местоположението на регулационната линия в цифров вид съвпада с местоположението на имотната граница, установена при преобразуването в цифров вид на кадастралния план, послужил като основа за изработването и одобряването на подробния устройствен план.“

Намесата на законодателя дойде в отговор на мненията застъпвани в практиката, които затрудняват правоспособните лица относно правилното прилагане на закона. От друга страна, целта на законодателя е, да се промени съществуващото положение в практиката с наместването на регулационните линии до съвпадането им с кадастралната граница от одобрената кадастрална карта. Това наместване неминуемо оказва влияние върху отразеното право на собственост със съответните документи и би създало огромни проблеми относно разпростирането на правото на собственост на заинтересованите лица.

Несъвпадането на местоположението на регулационната линия с местоположението на имотната граница е възможно да доведе до разлика в площта на поземлените имоти, като причината за тази разлика се установява с изработване на комбинирана скица за съответния поземлен имот. В Решение №704/2011 г. по г.д. №1080/2009 г., IV г.о., ВКС казва, че имотите не се индивидуализират с площта, а с границите им. Разликата в площта, казва Съдът, няма значение за индивидуализацията на имота, но има значение за неговата потребителска стойност, затова трябва да се отчита причината за тази разлика.

Според различни специалисти в областта на кадастъра, които извършват дейности по оцифряване на регулационни планове, причината за тези разлики се дължи в грешка при преобразуването на регулационните планове от графичен в цифров вид. Независимо от аргументите им, според мен те са концептуално погрешни.

Преобразуването на регулационните планове от графичен в цифров вид, в практиката се означава с термина оцифряване, което включва дейности по сканиране, векторизиране или дигитализиране. Преобразуването в цифров вид се извършва при спазване на изисквания, определени в Приложение № 9 към чл. 83, ал. 1 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

Основната цел при оцифряването на регулационните линии е, местоположението им да съответства на графичното изображение в плана, да отразява точно съдържанието на регулационните планове (червени и сини линии и надписи) и административния акт за одобряването им. За определянето на точното местоположение на линиите се използва задължително оригиналната графика, която е неразделна част от административния акт.

В практиката не са редки случаите на разлики при нанасянето на един и същи имот в платното на регулационния план, в кадастралния лист и в кадастъра в цифров вид. Тези разлики често надминават допустимите отклонения в съответствието между местоположението на регулационните линии от цифровия модел и съответните линии от платната на регулационния план, но не се дължат на оцифряването. Тези разлики могат да се дължат на различни причини, голяма част от които са техническа грешка при измерванията и изчисленията; неправилно заснета и отразена граница в кадастралния план и кадастралната карта (което не е повод за преместване на имотната граница); разлика между имотната граница от действащия и отменения план в кадастралните граници и други, които са предмет на друго изследване.

За да се изпълнят изискванията на чл. 117а от ЗУТ, оцифряването трябва да се извърши от оригиналите на регулационните планове, които са изчертани върху копия на кадастралната основа на недеформируема прозрачна материя или инженерно платно. Графиката на регулационните планове трябва да бъде съвместена с цифровия вид на кадастралния план, който е послужил за основа при изработването на регулационния план.

Предложение към законодателя:

От съществено значение, както за доверието, което имат собствениците на недвижими имоти в правоспособните лица по кадастър при възлагането на дейности по ЗКИР, така и за правовия ред е, да се предприемат съответни изменения и допълнения в ЗКИР, ЗУТ и подзаконовите нормативни актове по прилагането им, чрез които да се изясни действителната воля на законодателя. По-конкретно, следва да се добави уредба за допустимите разлики при сравняването или съвместяването на цифрови данни от заснемане на материализирани граници и регулационен план в цифров вид.

Законодателят следва да уреди  реда и условията за изработване на подробен устройствен план (ПУП) в цифров вид, т.к. към настоящия момент има ПУП-ве, които се изработват, освен в графичен, но едновременно и цифров вид, а по отношение на изработваните в цифров вид ПУП-ве няма законодателно уредени технически норми и правила, които да уреждат тази материя.